אחד הפלונטרים המשפטיים והרגשיים המורכבים ביותר בישראל מתרחש כאשר מספר בני משפחה מוצאים את עצמם בעלים משותפים של נכס מקרקעין – בין אם מדובר בדירת המגורים של ההורים שהורשה למספר אחים בבניין מגורים או בקרקע חקלאית שעוברת מדור לדור. במצב כזה, כל שותף מחזיק בחלק בלתי מסוים בנכס וכל החלטה – החל מהשכרת הנכס, דרך שיפוצו ועד למכירתו – דורשת הסכמה רחבה או מלאה.
כאשר היחסים המשפחתיים תקינים, השותפות הזו יכולה להניב פירות. אך, ברגע שמתגלעים חילוקי דעות – למשל, אח אחד מעוניין למכור את הדירה כדי לפרוע חובות, בעוד האח השני מתעקש להשאיר אותה כנכס מניב או שבן משפחה אחד פשוט משתלט על הנכס ומסרב לשתף את השאר – הנכס הופך מנכס מניב למעמסה ומקור לסכסוך מתמשך כאשר הפתרון המשפטי למצב שנוצר הוא תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
זכות היסוד: למה החוק תומך בפירוק השותפות?
לפי עו"ד ליאור אבן עזרא אשר כתב את המדריך המלא לפירוק שיתוף במקרקעין, הבסיס המשפטי לתביעה זו נמצא בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אשר קובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."
המחוקק הישראלי ובתי המשפט אימצו גישה ברורה במהלכה שותפות כפויה אינה רצויה. מערכת המשפט מבינה ששותפות שנכפתה על אנשים ושקיימת בה אי הסכמה מובילה להזנחת הנכס, לפגיעה ביעילות הכלכלית ולסכסוכים משפחתיים קשים – לכן, זכותו של שותף לדרוש את פירוק השיתוף היא כמעט מוחלטת. למעט מקרים חריגים (חוסר תום לב קיצוני, קיומו של הסכם שותפות המגביל את הפירוק וכדומה) לרוב השותף שיבקש לצאת מהשותפות – יקבל את מבוקשו.
מהן הדרכים שבהן בית המשפט מפרק את השיתוף?
לפי עו"ד ליאור אבן עזרא, כאשר מוגשת תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט (בית המשפט לענייני משפחה אם מדובר בבני משפחה או בית משפט השלום במקרים רגילים) יש מספר דרכים לבצע את הפירוק:
- חלוקה בעין – אם מדובר בקרקע גדולה שניתן לחלק אותה פיזית בין השותפים (למשל, מגרש של 2 דונם שמתחלק לשני מגרשים של דונם, בכפוף לאישור רשויות התכנון והבנייה), בית המשפט יעדיף דרך זו. כל אח יקבל תת-חלקה נפרדת ויוכל לעשות בה כרצונו, כולל תשלומי איזון במידה וחלק אחד שווה יותר מהשני.
- רישום כבית משותף – אם מדובר בבניין דירות שלם שהתקבל בירושה, בית המשפט יכול להורות על רישומו כ"בית משותף", כך שכל אח יקבל בעלות בלעדית על דירה ספציפית בבניין והשותפות תישאר רק ברכוש המשותף (חדר המדרגות, החצר וכדומה).
- מכירה וחלוקת הפדיון – ברוב המקרים של סכסוכי ירושה משפחתיים, הנכס המדובר הוא דירת מגורים אחת, משרד או חנות ברחוב. נכסים אלו אינם ניתנים לחלוקה בעין ובמצב כזה, סעיף 40 לחוק קובע כי הפירוק ייעשה בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון הכספי בין השותפים, בהתאם לחלקם היחסי בנכס.
לסיכום, שותפות כפויה במקרקעין משפחתי הוא סיטואציה הרסנית שמקפיאה נכסים יקרים ומחריבה קשרים משפחתיים. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מאפשרת לכל שותף, בכל עת, לדרוש את חירותו הכלכלית ואת החלק שמגיע לו בנכס.
טרם הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מומלץ לקבל ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי מעורך דין אשר מתמחה בתחומי מקרקעין, צוואות וירושות. עורך דין מיומן יוכל להשתמש בכוחה של התביעה כמנוף לחץ חכם, לפרק את ההתנגדויות, להגן על זכויותיכם ולהוביל את המשפחה לפתרון היעיל, המהיר והקל ביותר.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ליאור אבן עזרא אשר מעניק ייעוץ, ליווי וייצוג משפטי בתביעות לפירוק שיתוף במקרקעין בתוך ומחוץ למשפחה. ניתן לגשת לאתר המשרד לקבלת פרטים נוספים בתחום זה.