לרוב, רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית ביותר במהלך החיים כאשר היא מלווה בשנים של חיסכון, התחייבויות למשכנתאות ארוכות טווח והרבה מאוד ציפייה והתרגשות לעתיד טוב יותר. אולם, בשנים האחרונות שוק הנדל"ן המקומי חווה טלטלות עזוב כאשר השילוב של ריביות גבוהות, עלויות בנייה מאמירות, מחסור בידיים עובדות ואי ודאות מדינית הובילה למשבר אמיתי בעולם הנדל"ן.
אחד מתרחישי האימה הגדולים ביותר של כל רוכש דירה הוא הרגע שבו הוא מגלה כי חברת הבנייה או הקבלן ממנו רכש את דירת חלומותיו נקלעו לקשיים כלכליים, הגישו בקשה לחדלות פירעון או פשוט עצרו את העבודה בשטח ונעלמו.
יצאנו לבדוק ביחד עם עו"ד אייל צבי רוזנשטיין, עורך דין חדלות פירעון בקריות, מה עושים במצב כזה? האם הכסף הלך לאיבוד? מי מגן על הרוכשים ואיך מנהלים את המשבר הזה בצורה הנכונה ביותר?
הנורות האדומות: איך מזהים קבלן בקשיים?
לפי עו"ד אייל צבי רוזנשטיין, עוד לפני שהקבלן מגיע לבית המשפט ומבקש הקפאת הליכים לחברה, ישנם כמעט תמיד סימנים מקדימים בשטח.
זיהוי מוקדם של נורות אזהרה אלו יכול להעניק לרוכשים זמן יקר להתארגנות:
- האטה או עבודה לסירוגין באתר – אם אתם מבקרים באתר הבנייה ומגלים שבמקום עשרות פועלים ישנם רק בודדים או שהעבודה נעצרת לחלוטין למשך שבועות ללא הסבר מניח את הדעת.
- עזיבה של קבלני משנה – קבלני שלד, אינסטלציה או חשמל שעוזבים את האתר ומלינים על כך שלא קיבלו תשלום מהקבלן הראשי.
- דחיות חוזרות ונשנות בלוחות הזמנים – תירוצים קבועים לגבי עיכובים במסירת מפתחות או בסיום שלבים קריטיים בבנייה.
- לחץ לקבלת כספים מראש – אם הקבלן מציע לכם הנחות תמורת הקדמת תשלומים שלא לפי קצב התקדמות הבנייה הקבוע בחוק, הדבר צריך להדליק אצלכם נורה אדומה בוהקת.
חשוב לציין כי מדינת ישראל אינה מפקירה לחלוטין את רוכשי הדירות ובעקבות לקחי עבר כואבים (כמו קריסת חברת חפציבה בשנת 2007), חוקק וחודד חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. לפי חוק המכר, קבלן אינו רשאי לקבל מרוכש דירה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה, אלא אם כן סיפק לו את אחת מהבטוחות הבאות:
- ערבות בנקאית (ערבות חוק מכר) – הבטוחה הנפוצה ביותר בפרויקטים של ליווי פיננסי סגור כאשר הבנק המלווה מנפיק לרוכש ערבות לכל שקל שהוא משלם. אם הקבלן פושט רגל ולא יכול למסור את הדירה, הבנק מחויב להחזיר לרוכש את כספו או לדאוג להשלמת הבנייה.
- פוליסת ביטוח – חברת ביטוח מבטחת את כספי הרוכש באופן דומה לערבות הבנקאית.
- הערת אזהרה או העברת בעלות – רישום הערת אזהרה על הקרקע לטובת הקונה ובתנאי שאין עליה שעבודים קודמים לטובת גורמים אחרים.
מה עושים כשהקריסה מתרחשת?
לפי עו"ד אייל צבי רוזנשטיין, ברגע שהשמועה הופכת לעובדה והקבלן נכנס אל הליכי חדלות פירעון, אסור לקפוא על השמרים ומומלץ לנקוט בצעדים הבאים:
- התאגדות מהירה של רוכשי הדירות – אל תנסו להילחם את המלחמה הזו לבד. במצב של פשיטת רגל של הקבלן, הכוח הגדול ביותר שלכם הוא נציגות דיירים מאוחדת. הקימו קבוצה, אספו את אנשי הקשר של כל הרוכשים בפרויקט ומנו נציגות מצומצמת.
- שכירת עורך דין מומחה לייצוג הקבוצה – זהו לא הזמן לחסוך או להשתמש בעורך הדין שייצג אתכם ברכישת הדירה אם הוא אינו מתמחה בתחום ספציפי זה. הקבוצה חייבת לשכור שירותי משרד עורכי דין לענייני חדלות פירעון, מקרקעין וחברות. עורך הדין ידע כיצד להתנהל מול בית המשפט, מול הבנק המלווה ומול הנאמן שימונה לחברה הקורסת.
- בדיקת תוקף הערבויות והמסמכים – כל רוכש צריך להוציא את קלסר המכר שלו ולבדוק האם כל השוברים שולמו כדין? האם בידיו ערבויות חוק מכר מקוריות ותקפות לכל הסכומים ששולמו? האם הרישומים תואמים?
- הגשת תביעת חוב / פנייה לבית המשפט – כאשר חברה קבלנית קורסת, בית המשפט מביע מינוי של נאמן (מנהל מיוחד) שתפקידו לבדוק את מצב החברה. עורך הדין של קבוצת הרוכשים יגיש בשמכם תביעת חוב או בקשות מתאימות לבית המשפט כדי להחריג את הפרויקט שלכם משאר חובות החברה ולדרוש את המשך בנייתו.
מהם התרחישים האפשריים להמשך הפרויקט?
לאחר כניסת הנאמן לתפקיד ובחינת הנתונים הכלכליים, לרוב מתגבשים שני מסלולים עיקריים להמשך:
- תרחיש 1 – המשך בנייה והשלמת הפרויקט (התרחיש המועדף) – אם הפרויקט נמצא בשלבים מתקדמים ויש בו הגיון כלכלי, הנאמן בשיתוף עם הבנק המלווה ינסו למצוא קבלן חלופי שייכנס בנעליו של הקבלן שקרס וישלים את הבנייה. בסופו של דבר, הרוכשים מקבלים את הדירה שרצו – אך זהו תהליך שעלול לקחת זמן רב (לרוב עיכוב של שנה-שנתיים לפחות) ולעיתים הבנק או הנאמן ידרשו מהדיירים תוספת תשלום מסוימת (בכפוף לאישור בית משפט) כדי לכסות את עלויות ההתארגנות מחדש.
- תרחיש 2 – מימוש הערבויות והחזר כספי – אם הפרויקט נמצא בשלבים ראשוניים מאוד והמשכו אינו כלכלי או שהבנק המלווה מחליט שלא להמשיך, יופעל מנגנון מימוש הערבויות. הרוכשים יקבלו חזרה את הכספים ששילמו (הצמודים למדד בהתאם להוראות החוק). מצד אחד הכסף לא הולך לאיבוד, אך מצד שני הרוכשים נותנים ללא דירה כאשר בזמן שחלף מחירי הנדל"ן עלו והכסף שקיבלו חזרה כבר אינו מספיק לרכישת דירה דומה בשוק.
לסיכום, משבר הקבלנים בישראל הוא מציאות קיימת, אך הוא אינו חייב להסתיים באסון כלכלי אישי. לפי עו"ד אייל צבי רוזנשטיין, מדינת ישראל השכילה לייצר מנגנוני הגנה קשיחים יחסית עבור רוכשי הדירות כאשר המפתח להתמודדות נכונה עם פשיטת רגל של קבלן טמון במניעה מראש (התעקשות על ערבויות חוק מכר כחוק ותשלום בשוברים בלבד) ותגובה קבוצתית מהירה, ממוקדת ומקצועית כבר ברגע המשבר. שקיפות, אחדות בין הדיירים ופעולה במסגרת החוק הן הדרכים היחידות להבטיח שההשקעה שלכם תוגן בצורה המיטבית.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד אייל צבי רוזנשטיין בעל משרד עורכי דין לענייני חדלות פירעון בצפון אשר מעניק ליווי משפטי, ייצוג והגנה לחייבים פרטיים ועסקיים במסגרת הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי.