עומדים לפני קניית דירה יד שנייה? שיהיה במזל טוב. מדובר בעסקה גדולה, התמורה אינה משולמת לרוב בתשלום אחד. על-מנת להימנע מבעיות וחשיפה לסיכונים מיותרים ומפח נפש – כדאי לבנות לוח תשלומים נכון במסגרת תהליך הקנייה, העשוי לקחת מספר חודשים. במאמר זה נסביר לכם את הנושא עם דגשים וטיפים שימושיים.
כללי
אין ספק, כי במסגרת קניית דירה יד שנייה כל אחד מהצדדים, הן המוכר והן הקונה, חשוף לסיכונים מסוימים, אותם יש להפחית למינימום, במטרה שהעסקה תבוצע ותושלם על הצד הטוב ביותר, עד לסיום רישום העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) משמו של המוכר לשמו של הקונה.
מאחר ועד למועד מסירת החזקה בדירה יד שנייה, הדירה עדיין נמצאת ברשותו של המוכר, והקונה בינתיים כבר מתחיל לבצע את תשלומי התמורה, וגם לאחר מכן עד לסגירת החשבון ולרישום הסופי על-שם הקונה בהמשך, הדירה עדיין רשומה על-שם המוכר, אזי הקונה נמצא בסיכון גבוה יותר לעומת המוכר.
לכן, חשוב מאוד לבנות לוח תשלומים נכון ומאוזן שלא רק ישקף את יכולתו הכספית של הקונה ותזרים המזומנים שלו לטורך ציר הזמן של ביצוע העסקה, אלא גם יכול מערכת מסודרת של מנגנוני הגנה משפטיים ובטחונות ביחס לכל תשלום ותשלום של התמורה.
ולא למותר לציין ולהדגיש, כי עורך דין קניית דירה יד שנייה מטעמכם חייב לסנכרן מולכם באופן מסודר את לוח התשלומים ולוודא, לאחר שנתתם לו את כל הנתונים הרלוונטיים, כי לוח התשלומים אמנם מתאים לאפשרויות הכספיות שלכם, למבנה משפטי הנכון של העסקה, וכו'.
תקציב ועלויות נלוות, תזרים, הון עצמי ומשכנתא
תקציב
הדבר הראשון והחשוב ביותר שעל הקונה לוודא לפני חתימת חוזה קניית דירה יד שנייה הוא שיש בידיו תקציב מספק לצורך תשלום התמורה.
במסגרת התקציב יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות הכרוכות בחוזה קניית דירה יד שנייה, כגון:
- מס רכישה.
- דמי תיווך.
- תשלום שכ"ט עו"ד.
- הוצאות מעבר דירה.
- הוצאות שיפוצים ושיפורים בממכר.
- הוצאות בלתי צפויות.
תזרים
בנוסף לתקציב, על הקונה לדעת מראש מתי יהיה הכסף זמין עבורו.
במידה והקונה לוקח משכנתא, קודם כל יהא עליו להעביר את מלוא ההון העצמי שלו, ורק אז הבנק יעביר את כספי המשכנתא. במידה ולוח התשלומים אינו מאפשר זאת, חייבים לקבל מהבנק אישור מראש, או לבדוק האופציה של הלוואת גישור.
במידה וחלק מהכסף אמור להיותך מחסכון, או קרן השתלמות, או עזרה מההורים, או כספי ירושה, יש לבדוק ולוודא מראש מתי הכסף יהיה זמין עבורכם. כמו כן, כדאי לקחת מקדם ביטחון של פרק זמן נוסף, כדי שלא להיות בלחץ של זמנים אם משהו יתעכב בהמשך.
משכנתא
במידה והקונה מתכוון לקחת הלוואה מובטחת במשכנתא על הדירה הנרכשת, מומלץ לפנות עוד לפני חתימת ההסכם לבנק למשכנתאות ולקבל מה שנקרא 'אישור עקרוני' למשכנתא.
הבנק למשכנתאות יבדוק את נתוני הקונה הלווה, משכורתו, רכושו, חשבונות הבנק, נכסים נוספים אם יש, ואת הצורך בערבים או מגבלות אחרות, ובכפוף לבדיקותיו הפיננסיות יחליט האם הוא מאשר לקונה משכנתא, אם לאו.
כדי למנוע הפתעות, כפי שצוין לעיל, יש לעשות כן לפני החתימה, ולא רק לאחר מכן, שכן החוזה כבר נכנס לתוקף, ואי קבלת המשכנתא לא תהווה עילה לביטול חוזה קניית דירה יד שנייה, אלא הפרה יסודית מצד הקונה.
לוח תשלומים במסגרת חוזה קניית דירה יד שנייה
התשלום הראשון בדרך-כלל מבוצע במעמד חתימת החוזה. מומלץ לשלם 10% מהתמורה בהתחלה.
מיד לאחר החתימה, ככל הניתן עד 2 ימי עסקים, , עורך דין קניית דירה יד שנייה מטעמכם ירשום הערת אזהרה לטובתכם, כדי למנוע עסקה נוגדת, כלומר, הערת האזהרה מהווה אינדיקציה משפטית שתימנע מכירה של הדירה לצד שלישי, תקנה לכם הגנה בפני עיקולים, שעבודים נוספים, היה ויירשמו לאחר מועד רישומה.
מומלץ להכניס בהסכם קניית דירה יד שנייה סעיף לפיו המוכר לא יקבל את התשלום הראשון לידיו, אלא שהשיק הבנקאי יופקד בנאמנות\ ורק לאחר רישום הערת אזהרה והוצאת נסח טאבו עדכני המראה שלא היו רישומים סותרים קודמים, ישוחרר השיק לידי המוכר.
פרמטר נוסף שחייבים לבדוק הוא האם על הדירה הנרכשת רובצת הלוואה מובטחת במשכנתא. מנסח הטאבו ניתן ללמוד האם קיים שעבוד לבנק, אם לאו. במידה ועל הדירה יש משכנתא, יש להכניס ללוח התשלומים בסעיף לפיו המשכנתא תשולם ו/או תימחק כמה שיותר מהר, אם ניתן כבר החל מהתשלום השני.
לצורך כך, המוכר יספק לקונה מסמך מהבנק למשכנתאות של המוכר הנקרא 'מכתב כוונות' שהוא אישור מחייב ורשמי של הבנק ובו מצוינת היתרה המלאה לסילוק המשכנתא, מועד אחרון לתשלום, פרטי חשבון ההלוואה, וכו'. על הקונה לוודא שהתשלום יבוצע לא לידי המוכר, אלא ישירות לחשבון ההלוואה בבנק, כדי שהכסף יהיה מוגן, והבנק אכן יסיר את המשכנתא.
דוגמא לסעיף מסוג זה, במקרה של משכנתא בסך של כ- 500,000 ₪:
סך של 500,000 ₪ (ובמלים: חמש מאות אלף שקלים חדשים) ישולם, באופן הבא:
- עד ליום 01.01.2020 ישלם הקונה את מלוא יתרת הסילוק של המשכנתא של המוכר, בכפוף לכך שלפחות 5 ימי עסקים לפני כן מתחייב המוכר להמציא לקונה 'מכתב כוונות' (מקורי ותקף), כאשר סך הסילוק כאמור ישולם ישירות לבנק למשכנתאות.
- יתרת תשלום זה (כלומר, ההפרש בין התשלום המצוין ברישא לעיל ובין הסך שישולם לפי 'מכתב הכוונות') תשולם תוך 5 ימים מהמועד בו ימציא המוכר לידי הקונה ו/או ב"כ הקונה נסח טאבו "נקי" וכן תוצאות עיון מרשם משכונות "נקיות" מהמשכנתא של המוכר, המעידים על-כך שהמשכנתא של המוכר נמחקה, וכי אין על הדירה "מניעה" אחרת (והאמור גם יהווה תנאי לביצוע התשלום הבא).
זאת ועוד, לעניין התשלום האחרון, רצוי להשאיר לפחות 10% למסירת החזקה, ואף יותר, ככל הניתן.
את התשלום יש לבצע כנגד המסירה בפועל של הדירה לידיכם, לאחר שבדקתם שהכול תקין.
לצורך קביעת סכום התשלום האחרון, יש לקחת בחשבון לשים כסף בנאמנות, ולהכניס סעיף בחוזה לעניין זה, למקרה שאיזה מאישורי המוכר לרישום בטאבו טרם יתקבל/ו עד למועד המסירה, כגון: אישור מס שבח, אישור עירייה והיטל השבחה, תשלום ועד בית, ועוד.
לגבי קביעת גובה התשלום האחרון היוועצו עם עורך דין קניית דירה יד שנייה מטעמכם, אשר יערוך סימולציה לגבי הצפי (בפועל ו/או תיאורטי) לחיובים של המיסוי, ובתוך כך ייקח בחשבון גם סכום נוסף כמקדם בטחון, למקרה של ריביות, קנסות, וכיו"ב.
המאמר נכתב בשיתוף עורך דין קניית דירה עמית ורד, עורך דין מקרקעין עם ניסיון בטיפול במאות עסקאות נדל"ן, לרבות מורכבות, ייעוץ מיסוי, ועוד.