החלטתם לקנות דירת מגורים יד שנייה? מצאתם את דירת חלומותיכם? רגע לפני סגירת העסקה הגדולה בחייכם, עורך דין קניית דירה יד שנייה מומחה מגיש לכם דגשים וטיפים מעולים לגבי בדיקות מקדימות שכדאי לכם לבצע טרם קניית הדירה וחתימת החוזה.
תקציב, מימון ומשכנתא
לפני שאתם נכנסים לעסקה של קניית דירה יד שנייה, מומלץ לראות שאתם ערוכים לתקציב באופן מסודר ומחושב, ולא תופתעו בהמשך.
קודם כל, בדקו מהו ההון העצמי שזמין לכם לטובת קניית דירה יד שנייה. אל תיכנסו להרפתקאות!
אם אתם מוכרים דירה קיימת וקונים במקביל, יש להיוועץ ולבנות לוח תשלומים שיאפשר יישום של שני העסקאות בצורה אופטימאלית. קודם קונים ורק אז מוכרים? או להיפך? מהי זמינות הכסף? האם תצטרכו הלוואת גישור? אם אתם אמורים לקבל סיוע מההורים, מהי זמינות הכסף שלהם? וכהנה וכהנה.
פנו לבנק למשכנתאות (אפילו 2-3) ותבררו את האופציות שלכם לקבלת הלוואת משכנתא. האם הבנק מסכים לתת לכם "אישור עקרוני" למשכנתא ולפי איזה תקציב? אתם לא רוצים להגיע למצב שרכשתם את הדירה והבנק מסרב לתת משכנתא, או בסכום שלו אתם זקוקים…
קחו בחשבון הוצאות ועלויות נלוות במסגרת תקציב קניית דירה יד שנייה:
- עלות הדירה עצמה.
- עלות מס רכישה.
- עלות דמי תיווך.
- הוצאות מעבר (אריזה, פירוק, הובלה).
- שכ"ט עו"ד קניית דירה יד שנייה.
- עלות שיפוצים בדירה (מתוכננים, אם יש).
- 3% בלת"ם (למקרה של הפתעות בדרך…).
בדיקה פיזית של הדירה
מיקום, מיקום, מיקום. כל מי שמבין בנדל"ן יאמר לכם שזהו הדבר החשוב ביותר מבחינת ערך הדירה וכדאיות כלכלית של העסקה.
מומלץ לערוך מספר ביקורים בדירה, בימים ובשעות משתנים. אל תראו דירה ולאחר 15 דקות תסגרו מחיר ותלחצו יד. סבלנות. אולי פספסתם משהו. לא כל יום קונים דירה.
דוגמאות לדברים שכדאי לשים אליהם לב:
- מצב כללי של הדירה, כולל מערכותיה ומתקניה השונים (חשמל, ברזים, גז, סדקים, תריסים, בעיות של נזילות, ועוד).
- כיווני האוויר של הדירה.
- מפגעים בבניין (שכן רועש, עסק, כבלי חשמל, אנטנות סלולאריות, חדר אשפה, ועוד).
- נגישות וסביבה (כבישים, פיתוח סביבתי, מוסדות חינוך, בית כנסת, פארק, חנות מכולת, בנק, ועוד).
כדאי לא להסתמך רק על הדברים שהמוכרים יציגו בפניכם. תעשו סיבוב בכניסה, בסביבה, דברו עם שכנים, דיירים בשכונה עצמה. בדקו באינטרנט אם אתם לא מכירים את האזור.
נסח טאבו
נסח טאבו הוא המסמך החשוב ביותר. ניתן להזמינו דרך האינטרנט בעלות זעומה ולקבלו תוך דקות.
נסח הטאבו כולל מידע חיוני לגבי דירה יד שנייה, ניתן ללמוד ממנו, בין היתר:
- מי הבעלים הרשומים של הדירה?
- האם הזכויות הן בבעלות מלאה? או חכירה?
- האם הרישום בטאבו הוא תקין?
- האם יש משכנתא על הדירה?
- האם יש עיקולים ו/או צווי מניעה על הדירה?
- האם יש מגבלות אחרות הרשומות על הדירה?
- האם בוצעה עסקה נוגשת על הדירה?
תשריט ומסמכי תיק בית משותף
במידה והנכס רשום בטאבו והוא חלק מבניין משותף, מומלץ מאוד להזמין את מסמכי הבית המשותף.
רק באמצעות התשריט ניתן לזהות את הנכס בהתאמה לנסח הטאבו. כמו כן, במקרה שאין תשריט הדבר יכול להוות בעיה לקבל משכנתא על הדירה.
ניתן לבצע זאת בעלות זניחה דרך האינטרנט ולקבל את המידע בקבצים מסודרים תוך 1-2 ימי עסקים ישירות מלשכת רישום המקרקעין.
בתקנון הבית המשותף ניתן לראות את חלוקת נשיאת ההוצאות של בעלי הדירות (האם תשלום ועד הבית הוא לפי שטח הדירה היחסי? או שווה לכל הדירות, כולל דירת הפנטהאוז…?).
היתר בניה ותיק מחלקת ההנדסה
במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית ניתן למצוא מידע חשוב לגבי הדירה. שם לראות את כל ההיסטוריה התכנונית של הדירה. כיום, ניתן בחלק מהרשויות המקומיות לקבל את המידע דרך האינטרנט (אם התיק סרוק במערכת, וזה גם יעיל וגם ללא עלות).
למשל:
- האם קיים טופס 4 לדירה? (טופס אכלוס) טופס 5? (תעודת גמר).
- האם התוכניות והתשריטים תואמים את המצב הפיזי של הדירה? (חריגות בנייה ואי התאמות וסטיות למיניהן).
- האם הופקדו תוכניות במקרקעין סמוכים? (סלילת כביש, הקמת בית ספר, וכו').
- האם יש התראות ו/או כתבי אישום פליליים לגבי הדירה? (עבירות בניה) או הנוגעים לבניין עצמו? (מבנה מסוכן).
בדק בית
ניתן לשכור שירותי מהנדס בנין וחברות בדק בית ולבצע ביקורת בדירה ולקבל מהם חוות דעת מסודרת בכתב. כמו שכאשר קונים רכב בודקים אותו במוסך או במכון לבדיקת רכב, כך גם דירה יד שנייה רצוי לבדוק באמצעות מומחה לתחום.
בלא מעט מקרים של לקוחות שלנו, התגלו ליקויים מהותיים בדירה, אשר הקונים לא גילו במהלך הסיורים בדירה, כגון: בעיות במערכת המים, החשמל, רטיבויות, ועוד.
שמאי מקרקעין
במידה ואתם רוצים להיות בטוחים לגבי השווי של הדירה – פנו לשמאי מקרקעין מוסמך. הוא יערוך ביקור בדירה ויבדוק את מסמכי הדירה וייתן לכם חוות דעת מקצועית בכתב, בה תמצאו מידע שימושי ומהותי על הדירה.
כמו כן, כדי למנוע בעיות בקבלת משכנתא (בין אם לאור המחיר, ובין אם לאור בעיות בדירה עצמה וברישומים הרלוונטיים), ניתן לערוך שמאות מוקדמת של שמאי מטעם הבנק למשכנתאות שלכם (לפני חתימת חוזה קניית דירה יד שנייה).
עורך דין קניית דירה יד שנייה – איך לבחור?
בסופו של יום, גם אם קראתם את המאמר הנ"ל, וגם אם תקראו עשרות ואפילו מאות מאמרים ומדריכים באינטרנט, זהו הטיפ האחרון והוא גם החשוב ביותר – בחירה של עורך דין קניית דירה יד שנייה.
הוא שילווה אתכם בתהליך. עורך דין קניית דירה יד שנייה הוא 'המנצח' על התזמורת מבחינתכם, והוא המפתח להצלחה שלכם בעסקה. עליהם להיות רגועים שהוא האיש שלכם.
קיימים עורכי דין רבים, אולם אתם חייבים לשכור את שירותיו של עורך דין 'תותח' בתחום. מישהו שאתם סומכים עליו באופן מלא, הן מבחינה מקצועית והן מבחינת אישית, כאדם.
איזה פרמטרים כדאי לבדוק ולשאול עורך דין קניית דירה יד שנייה?
- התמחות ספציפית של עורך דין בעסקאות קניית דירה יד שנייה (הוא כלבויניק? או מומחה בתחום?).
- ותק וניסיון של עורך דין בליווי חוזי קניית דירה יד שנייה (האם הוא עו"ד מתחיל, או עם ותק של לפחות 10-15 שנה? והאם טיפל בפועל בהרבה מאוד עסקאות?).
- האם עורך הדין הוא שיטפל לכם באופן אישי בעסקה? (או המתמחה, עו"ד צעיר, מזכירת המשרד).
- התרשמות אישית ופרונטאלית (שוחחו עם עורך הדין בטלפון, קבעו מולו פגישה במשרדו על קפה. האם אתם יכולים לסמוך עליו? האם המשרד נאה ומסודר? האם הוא קיבל אתכם בזמן? יש לו סבלנות? הוא מדבר אתכם בגובה העיניים? האם הוא זמין עבורכם בטלפון? מהן שעות עבודתו?).
- המלצות (בקשו ממנו המלצות של לקוחות. אל תתביישו, ודברו איתם).
- שכ"ט עורך דין קניית דירה יד שנייה (לפעמים הזול הוא היקר, אל תתפתו להצעות לא הגיוניות, זה מדליק נורה אדומה. וזה יבוא על חשבון המקצועיות והשירות. אם שכה"ט הוגן, כל יתר הפרמטרים חשובים בהרבה…).
לסיום, אנחנו מאחלים לכם שיהיה המון בהצלחה ומזל טוב.
המאמר נכתב בשיתוף עורך דין ונוטריון עמית ורד, המתמחה מאז שנת 1998 בליווי מאות עסקאות מקרקעין, לרבות קניית דירה יד שנייה, וכן ייעוץ וטיפול בהיבטי מיסוי נדל"ן.