בחודשים האחרונים אנו שומעים על חוק דירה שלישית אשר אותו יזם שר האוצר משה כחלון. מס ריבוי הדירות נידון בוועדת הכספים של הכנסת ועבר במסגרת חוק ההסדרים של תקציב המדינה לשנים 2017-2018.
במאמר זה אסביר את מהות החוק ואציג מספר סיכונים לבעלי 3 דירות ומעלה ומהן הפתרונות אשר יכולים לשמש אותך לקבלת פטור מלא ממיסוי החוק.
מה עומד מאחורי חוק דירה שלישית?
המטרה המוצהרת של יוזם החוק, שר האוצר משה כחלון, היא להשתמש בחוק דירה שלישית כאמצעי עידוד לבעלי מספר רב של דירות למכור אותן ובצורה זו להוריד ולהקל על שוק הנדל"ן בישראל.
החוק רלוונטי לבעלי 2.5 דירות אשר ישלמו מס שנתי לפי המתכונת הבאה:
- דירות להשקעה בשווי של עד 1.15 מיליון ש"ח – פטור מלא ממס.
- דירות להשקעה בשווי של 1.15 מיליון ש"ח עד 1.4 מיליון ש"ח – יוטל מס הדרגתי בהתאם למחשבון רשות המיסים בישראל
- דירות להשקעה בשווי של 1.4 מיליון ש"ח ומעלה – יוטל מס בשיעור של 1% משווי הנכס, עד לתקרת מס מקסימלית של 18 אלף ש"ח לכל נכס.
חוק דירה שלישית לא מתייחס לדירות בבנייה, דירות מחולקות (מפוצלות), דירות בבעלות עמותה, יתום משני הוריו, דירות בחוק הגנת הדייר ועוד.
סיכונים אפשריים בחוק דירה שלישית
חוק דירה שלישית טומן בחובו מספר מלכודות מס אשר חושפות את פרטי בעלי הדירה לרשויות המס בישראל בהתאם למקורות ההכנסה שלו:
- שכיר – שכירים שעד עכשיו נהנו מחשיפה מינימלית מול רשויות המס חשופים לבחינה מחודשת של המצב הפיננסי שלהם על ידי פקידי מס ההכנסה. בחינה זו יכולה להתגלות כמסוכנת במידה ובעל הדירה לא הצהיר בצורה מלאה על הכנסותיו משכירות, מקורות ההכנסה וכדומה.
- עצמאי – להבדיל משכירים, עצמאים מחוייבים להגיש בכל מספר שנים הצהרת הון אשר מכילה את כלל הנכסים, הרכוש והממון שלהם. עצמאים בעלי 3 דירות ומעלה, ידרשו להציג את מקורות ההכנסה ובמידה ויש אי התאמה לדו"חות העבר לספק הסברים לפקידי מס הכנסה.
מהן הפתרונות לקבלת פטור מלא ממיסוי במסגרת חוק דירה שלישית?
ישנן מספר פתרונות אפשריים אשר מותאמים לפרופיל ולמצב האישי של כל לקוח.
בכל מקרה, ההמלצה שלנו היא חד משמעית להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מוסמך, אשר יוכל לאבחן ולהבין את המצב האישי שלך. במידה ותרצה לשוחח עימנו, תוכל להתקשר אלינו ב – 072-3924699 ונשמח לעמוד לרשותך.
במסגרת החוק, ניתן לקבל או "להתחמק" מתשלום המס על דירה שלישית בצורות הבאות:
- מכירת הנכסים – האפשרות האידיאלית היא כמובן מכירת הנכסים ובצורה זו לעמוד בדרישות החוק. המחוקק קבע תמריץ לבעלי 3 דירות ומעלה בדמות מענק כנגד מס שבח בגובה של עד 85 אלף ש"ח לכל דירה שתמכר במהלך תשעת החודשים מיום כניסת החוק לתוקף.
- העברה ללא תמורה – במידה ואינך מעוניין למכור את הנכסים, תוכל להעביר אותם בצורה חוקית כמתנה או ללא תמורה לילדים, נכדים, בני משפחה וקרובים אחרים. כיום, העברה ללא תמורה במתנה היא פטורה ממס שבח, אך דורשת מס רכישה (בדרך כלל, מס קטן במיוחד). כמו כן, ניתן להגביל ולשמר את הזכויות על הנכס באמצעות כתיבת הערות אזהרה בטאבו או עריכת הסכם מקביל בין בעל הנכס למקבל המתנה.
לסיכום, אם בבעלותך 3 דירות ומעלה, החוק החדש חושף אותך לרשויות המס ולמיסוי אגרסיבי מצד המדינה.
במידה ואתה מעוניין לקבל שירותי ייעוץ בתחום, נשמח להעניק לך מהידע, הניסיון והמקצועיות של משרדינו, התקשר עכשיו ל – 072-3924699 ונשמח לעמוד לרשותך.
המאמר נכתב בשיתוף פעולה עם עו"ד יאיר רוזנר, עורך דין בחיפה אשר מעניק שירותי עו"ד מקרקעין בחיפה.